Een huis kopen om het te verhuren is een interessante investering. De financiering ligt wel iets anders dan bij uw eigen woonhuis

Hou er rekening mee dat u flink wat eigen geld nodig heeft om een huis te kopen dat u wilt verhuren. Met een investeringshypotheek of verhuurhypotheek kunt u maximaal 90% van de marktwaarde lenen. Let wel, het gaat om de marktwaarde in verhuurde staat. Die is vrijwel altijd lager dan de vrije marktwaarde zonder huurders.

Rekenvoorbeeld
De waarde van een huis is € 300.000,-. Inclusief kosten koper heeft in totaliteit grofweg een bedrag nodig van € 315.000,-. De waarde van het huis in verhuurde staat wordt door een taxateur vastgesteld op € 270.000,-. De geldverstrekker geeft een hypotheek van maximaal 90% van de waarde in verhuurde staat: €243.000,-. U heeft dus minimaal € 72.000 eigen geld nodig.

Hogere maandlasten

De kosten van een verhuurhypotheek zijn hoger dan de kosten voor een gewone hypotheek. Banken rekenen een renteopslag ten opzichte van de normale hypotheekrente. Die renteopslag varieert, maar reken op ongeveer 1,5-2,0 procent hogere rente dan een normale hypotheek.

De hypotheekrenteaftrek is een andere reden waarom een verhuurhypotheek duurder is. U mag de rente alleen aftrekken voor het huis waarin u zelf woont. Er is dus geen verschil in bruto en netto maandlasten.

Leencapaciteit

De meeste banken kijken naar uw inkomen en huidige schuldpositie voor de bepaling van uw leencapaciteit. Zodra u de woning verhuurt, wordt de huur ook onderdeel van uw inkomen. We kunnen de toekomstige huurinkomsten meenemen in de berekening, maar tot maximaal 70 procent.

Heeft u reeds meerdere beleggingspanden of heeft u de intentie – en een realistisch plan om dit te bereiken –  om binnen 3 jaar een drietal beleggingspanden aan te kopen, dan is er ook een geldverstrekker die alleen naar de huurinkomsten van de beleggingspanden kijkt en uw verdere privé situatie buiten beschouwing laat.

Voor uzelf en de bank is het belangrijk dat u de woning snel en tegen een goede prijs verhuurd krijgt. De locatie van de woning kan een reden zijn om wel of geen hypotheek te krijgen. Het huis moet ook bedoeld zijn voor langdurige verhuur. Een plan met Airbnb of een recreatiewoning heeft een andere financiering nodig dan de verhuur- of investeringshypotheek.

Fiscaal
Naast het verlies van renteaftrek, zijn er nog andere fiscale zaken om rekening mee te houden. In tegenstelling tot uw eigen woonhuis, wordt het tweede huis dat u in uw bezit heeft gezien als vermogen in box 3. Dat betekent dat u er vermogensrendementsheffing over betaalt. Aan de andere kant zijn de huurinkomsten uit de woning onbelast.

Let op: blijkens de rechtspraak is de verhuur belast in box 3 wanneer er sprake is van ‘normaal vermogensbeheer’. Als er echter in het kader van de verhuur arbeid wordt verricht en deze arbeid heeft ten doel om een hoger rendement te behalen dan bij normaal vermogensbeheer past, dan kan sprake zijn van resultaat uit overige werkzaamheden of zelfs winst uit onderneming. Het resultaat is dan belast in box 1 (net als loon).

Vergeet niet dat het een investering is die ook tijd en aandacht vergt. U bent als huurbaas verantwoordelijk voor het onderhoud, de huurinning en alle andere zaken die een woningeigenaar aangaan.